【课程分享】冯仑：房地产那些事发布时间: 2020-08-04 17:37

 

懂房地产知识，对普通人来说，会是资产投资、身价翻番的最直接推动器;对房地产人来说，意义则更大。在转型的风口上，要能看见别人看不见的地方，懂别人搞不懂的产业。本堂课，冯仑校长带我们走进《房地产的那些事儿》，开启新视野！

 

图|子牙学宫校长、御风资本董事长冯仑

 

什么是房地产?

 

房地产跟空间有关，空间分成两类：自然空间和人造空间。房地产首先是人造空间，人造空间分为两种，一种是移动的，另一种是固定的。首先我们是创造人造空间的，不是在自然空间里蹦跶，我们的工作就是四堵墙加一个顶。这个人造空间不是移动的。

但是，固定的人造空间还不够，固定的人造空间和我们有什么关系呢？初步往回看，有房地产这件事，第一要感谢狮子，第二要感谢女人。为什么感谢狮子？在东非大草原上，从猴子刚开始变成人的时候也是乱跑的。在狮子、豹子、角马这一堆动物中，人怎么活下来？我们在直立行走以后，有一个本事，跟狮子竞争的时候，狮子和四肢动物都是短跑，我们就被迫学会了长跑。会长跑，再加上会拐弯，让人类可以在东非草原上幸存下来。

这个时候又面临问题，长跑就要出汗。出汗以后，毛就没有了——人被狮子逼成了没毛的动物。没毛以后，要解决两个问题。第一，要防止刮蹭，老扎着不行，就有了衣服。衣服还不行，还会冷，那就需要安全、需要保暖。于是，人类开始找一个空间，让自己存续下去。这个时候的空间，是固定的自然空间，是自然形成的固定空间。但这个空间是自然形成的，不是人造的。

有这样的机会，就架木为巢，学会了制造人造空间。在三四百年以前，人造空间和商业文明开始结合，才有了现代的房地产。往回看，我们就知道房地产和人类的生存方式有关，和商业技巧、商业文明的进化有关。如果用一句话来说房地产行业，事实上就是创造最具价值的、固定的人造空间。通过创造固定的人造空间，该收钱收钱，该买单买单，是一个商业的过程。同时，这是一个商品，也是一个服务品，也是一个服务。通过它，产生了经济收入。

 

决定一个固定人造空间价值的要素？

 

既然房地产创造最具价值的固定的人造空间，哪几个因素决定了这句话呢？实际上是四个要素。

第一是位置。在新街口有人流量，在王府井有人流量，西藏也有人流量，位置的背后是供求关系，而不是自地理概念，是经济概念。不同位置决定了它的人流。通过互联网解决了人流问题，位置的重要性在一些地方就变得不那么重要。现在的互联网可以超越地理环境，甚至在一些特别偏远的山区，形成很大的网上人流。所以位置本身是一个供求关系的概念。

第二是技术。技术的进步会给空间价值带来巨大变化。现在的互联网都是标配，WIFI、将来再加上裸眼的3D、人工智能、虚拟等。20年前、10年前的互联网，有一个WIFI或者是移动电话的信号就是竞争力，放在今天却已成基本配置——技术对空间价值的创造都是短暂的。

再看技术对房地产未来的影响。在帝国大厦之前，美国都是3层高的楼。那个时候是石头和木头的结构，楼盖不高，功能也很简单。但是，有了技术发明，比如钢结构、玻璃、电梯以后，美国开始进入摩天大楼时代，出现了帝国大厦。到了最近20年，建筑全部是多功能的。因为三大技术的进步——移动互联网、新能源、纳米使我们在多大的空间里都可以找到别人。

第三是行为。空间里的不同行为决定了收费的多少和愿意付租金的意愿。在里面赌博、开赌场，就愿意付高租金。在里面学习、开会，就愿意付少的租金。我们发现行为有一个规律，就是站着不如坐着，坐着不如躺着，活人不如死人。首先，站着收不到什么钱。百货公司来回溜达，收什么钱？坐下来吃饭，就可以收钱。但是，坐着又不如躺着，躺着推个油收的钱比躺着睡觉又多一点，有附加服务。另外，活人不如死人，活着在酒店躺一晚上收1000块钱，死人是按立方米算的，收费更高。行为决定了付租的意愿，决定了租金的价值。未来人的行为会发生很大变化，这决定了做事情的决策。互联网行为对商用不动产的需求是增加，还是减少？我也琢磨了一阵子，发现房地产的需求越来越强烈了。从行为上来看，过去我们一生认识的人非常少，对公共空间的需求很少，一辈子不出村，更不需要开会的地方。现在交通很发达，大家聚集的时间、频次增加了，交往的密度也增加了，这对公共空间的需求也增加了。

最后就是运营和管理。前面三个如果都一样，管理究竟是什么样的方式？能源的管理、安保的服务，O2O……各种各样的管理，包括物业对财务的管理、价值的管理、资产的管理。总之，管理也对空间创造价值。

沿着这四个方面，地理位置、技术、行为、管理看未来的房地产，它们都会影响固定人造空间的商业价值，可以想象出无限的立体，比如钻研管理对价值的创造，就可以变成很大的好公司；也可以钻研通过技术创造空间价值。

 

房地产的类型有哪些？

 

房地产初期，主要是面向家庭做住宅产品，这是时期叫做开发时代，开发时代主要抓规模、成本、速度；未来房地产发展的重点是住宅以外的七大类空间，即写字楼、购物商业、酒店度假、医疗健康、物流仓储、教育研发、公共卫生，在西方公共物业在商业不动产中占很大一部分。比如说你做个监狱，租给政府，政府租约三五十年，肯定不会换客人，你就放心，这个是个很好的生意，因为你做好租给政府，这监狱里不管关多少犯人，犯人有来有往，但这个租户不会改变，当然你租金也不能调的太狠，服务呢只要做好一个服务，别让犯人跑了就行，其它的服务差一点也不敢投诉。运营是监狱方的事不是地产商的事，所以这些公共物业在西方有很大的市场，包括军营，部队的后勤很多这样的，我们国家呢这一部分不在之内。

 

针对这七大类空间进行开发的时期，就是后开发时代。

后开发时代有这么几个特点。

第一个特点就是产品线变成了全产品线。所谓全产品线，我们这时候已经不是住宅了，我们的住宅也出现了销售、租赁，非住宅部分有写字楼、购物中心、物流仓储、度假酒店、健康医疗、教育研发、公共物业等。

现在房地产公司开始关注的产品非常的宽，大家看到很多公司转型，比如万科说变成城市配套服务商，什么意思？就是城市里需要的建筑我都可以做。

第二个是全价值链。我们以前只做加工这一块，盖房把它卖掉，和制造业一样，只算一个增值。我们做后开发时代的房地产，要去研究土地、房屋、租赁所有的最后金融化、产品以及资产处置、不良资产的处置、存量资产的经营，所有这些价值链上的东西都变成我们后开发时代要研究的事情，而不是简单的做了就卖掉。

第三个是商业模式发生变化。我们过去的商业模式很简单，建了卖，现在后开发时代的商业模式大家看到各个公司五花八门的创新。我们把它归结为商用不动产的商业模式。

房地产分为自用和商用。住宅我买了是自用，剩下都是商用。商用是 B2B2C ，而不是简单商业不动产。商用不动产所有的规律和模式，就是开发商、投资商、运营商三者分开，再统一到开发商。开发商越来越像导演+制片，自己贷款、自己买地、自己组织施工，最后物业管理都是自己干。

 

怎样使用商用空间?

 

买还是租？买，要装修、要运营、物业到期要续期，最重要的是没有永久权，来来回回折腾。租有什么好处？第一，你想走就走，想搬就搬。第二，租金可以抵税钱。第三，可以续租，延长到20年。所以算一笔账，最后买20年是亏钱的，租20年是挣钱的。我们国家的土地的权属决定了我们空间总体上来说的价值不是很高，大家尽量还是租。

怎么买怎么租？找专业的人，和相亲一样，要找专业机构。第一，要对这个固定的人造空间进行尽调。第二个是要找投资顾问。第三，找运营机构。买楼是个复杂的事情，不能老板拍脑袋决定。好的生意一定是看别人没看见的地方，或者要把你的眼光或者你对事物的独特的认知给它变现。所以，我们今天选择空间，要做决策的时候，一定要自己或者找到专业的机构，帮你去看那些别人没看到的地方。

 

要不要自建自用？讲几个聪明的人怎么来用空间的故事。

第一个：摩托罗拉北京中心大厦。当年，摩托罗拉来中国建总部，跟政府一谈，「世界 500 强，行，地免费选，选好划给你。」于是，摩托罗拉找到两个合作商，一个是当地的小房地产商，帮忙打通政府和当地关系，另一个则是给全球三分之二世界 500 强企业建造总部的建筑设计公司。

如此专业高端的设计规划好后，摩托罗拉却在全世界打广告要卖这栋楼，「谁买这栋楼，摩托罗拉就把一半的物业租下来」，20 年返租，基本上购买和建筑的费用就回来了。

第二个：和睦家。和睦家是美国在中国最赚钱的一家公司。在中国已经有20多年了，但不买楼。他们说因为中国土地都是有限时间，不是永久的，和租了50年，70年没区别，如果买在财务上是吃亏的。他们准备租房要算很多东西，装修、运营等等，租什么样的地方要跟自己的经营的现金流有关，跟上市公司的估值有关，然后找专业的建筑师，做医疗空间专业的建筑师，精确计算病人的等候时间，咖啡时间等等，最后使空间的效益做到最大化。

这些细节值得我们国内的企业学习，国内的医院不赚钱是因为不该拥有物业的它拥有物业，医院就是要集中精力好好看病，而不是分散精力干不该干的事。

第三个和第四个：万通-TCL合作模式和万通工社。2008年初，我们与TCL集团合资成立了万通新创工业资源投资公司，万通和TCL集团分别出资55%、45%，共计2.5亿元注册资本，以此作为工业地产的运作平台。2009年，万通新创通过收购TCL无锡数码股权获得其在无锡高新技术开发区的工业用地，推出首个项目"万通工社·无锡"，万通工业地产是美国模式，融投管退，基金+持有+运营。后面，我们把物业卖给了基金，之后用基金去收购，后来全部打包卖给了普洛斯。至于TCL，仍然是基金层面的GP，也就是除了万通换成了普洛斯之外，其余并未变动，也没有任何影响到经营层面的事情，因此并没有引起太大的波澜。

最后：中金办公室的分配原则。中金的办公室是根据它的收入比例计算的，以它的收入比例，每年新扩展的业务来决定用于办公面积的租金占到整个租金的比例，然后按这个比例反算回来，在新的市场能租多少家店铺，地铁能租多少面积，总的面积再分到人头，人口再按职级，再出个系数等，就这么精确。所以它不管在哪儿扩张，它的总的物业成本是完整的。有收入后，比如在中国收入增加了，可以承受租金的，就可以扩大规模，人员也可以增加，然后再按这个公式算。中金办公室的分配原则，告诉我们非房地产企业，怎么用空间要和怎么精确计算成本，是比较节约空间和务实的。

所以，非房地产企业怎么看待房地产，怎么运用空间，怎么在经营当中很好的控制成本，不要做错误决策，慎重对待这件事，可能让你能活得很紧。因为房地产，买块地盖房，一出去少则几千万多则几亿就没了，所以，我希望能够给大家一些帮助，让未来你们在持续经营当中再遇到房地产的问题时，想想今天我们聊的一些故事，会对你们有所帮助。

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